В ожидании стабильности: рынок недвижимости КНР выйдет из пике к концу года

Китайский рынок недвижимости выйдет из зоны турбулентности к концу текущего года, уверены экономисты. «Крутое пике» на рынке жилья не может не волновать наблюдателей, ведь сектор недвижимости обеспечивает порядка 15% китайского ВВП, а с учетом смежных отраслей (вроде производства строительных и отделочных материалов) – более 20%.

Сложная ситуация сохраняется с середины минувшего года, а статистика первого квартала 2022-го не дала надежд на восстановление. По данным китайского Госстата, в январе-марте продажи жилья по стране просели на 13,8% в физическом и на 22,7% - в денежном выражении. Только в марте цены на новое жилье упали в 38 из 70 крупнейших городов КНР, на вторичную недвижимость – в 45 муниципалитетах. Продажи 100 крупнейших девелоперов в денежном исчислении рухнули на 52,7% по сравнению с мартом 2021-го, свидетельствует отчетность China Real Estate Information Corp.

Налицо нежелание населения брать новые квартиры. По данным Народного банка Китая (НБК), в первом квартале объем ипотечного кредитования по стране снизился на 50,8%. Неуверенное в рынках население стало все меньше тратить и инвестировать – и все больше откладывать в кубышку. 54,7% китайских семей сегодня нацелены на увеличение объема своих сбережений – это самый высокий показатель с начала проведения профильных опросов в 2009 году, свидетельствует отчетность НБК.

Налицо и падение активности девелоперов: в апреле продажи земель под застройку сократились на 43% в годовом исчислении. Рост инвестиций в стройсектор по итогам первого квартала не достиг и 1%.

Вместе с тем, наблюдатели надеются на восстановление рынков благодаря пакету мер, вводимых властями с начала нынешнего года. Самыми заметными стало снижение процентных ставок по ипотеке и минимальных размеров первичных взносов при покупке квартир. Пионером в этом начинании стал город Хэцзэ провинции Шаньдун. Муниципальные регуляторы еще в феврале понизили размер обязательного первоначального взноса при покупке первой квартиры с 30% до 20%, при покупке второй – с 40% до 30%. Этому примеру позже последовали десятки крупных городов. С марта более 100 городов провели крупнейшее с 2019 года снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. При этом в 20 городах, в том числе Шанхае и Шэньчжэне, ставка упала ниже психологически важной планки в пять процентов.

Апрель стал свидетелем новых мер поддержки рынка: одна из самых интересных – снятие ограничений на покупку новых квартир для многодетных семей. Напомним, что в большинстве китайских городов в рамках запущенной в 2017 году кампании «жилье – для жизни, а не для спекуляций» строго ограничены объемы продаж недвижимости в одни руки. Теперь вводят послабления. Отдельные мегаполисы взяли на вооружение принцип «сколько детей – столько квартир»: семья с двумя детьми может приобрести две квартиры, с тремя – три. При этом выдаются определенные дотации. Наблюдатели уверены, что в течение года последуют новые меры по поддержке рынка недвижимости.

Кроме того, положительную роль сыграют такие факторы, как ожидаемый летом спад очередной волны коронавируса, парализовавшей многие региональные рынки (например, шанхайский).

Все это вселяет оптимизм. Старший экономист Zhixin Investment Research Institute Лянь Пин уверен: «Инвестиции в строительный сектор вернутся к нормальному росту в третьем квартале, по итогам всего года рост составит порядка 3,5%. Что касается продаж, то они прекратят падение в третьем квартале и пойдут в рост в четвертом».

По мнению наблюдателей, рост, прежде всего, обеспечат средние города, куда сегодня устремляются молодые специалисты в поисках более комфортной жизни и более дешевого жилья. Результаты проведенного в апреле газетой «Чжунго циннянь бао» общенационального соцопроса свидетельствуют: большинство молодых специалистов уже не ищут работу в крупнейших мегаполисах, предпочитая города поменьше. 67% респондентов заявили, что попыткам обосноваться в Пекине, Шанхае или Шэньчжэне предпочтут жить и работать в менее крупных и даже малых городах. Основной причиной такого решения названа непомерно высокая стоимость жилья в «городах первого уровня». Молодые специалисты прямо говорят, что не могут позволить себе неподъемной ипотеки, не хотят закабалять себя в «ипотечное рабство».

Многие уверены в том, что тенденция на дальнейшее подорожание жилья в КНР сохранится, а нынешнее падение цен – краткосрочное явление. Консалтинговая корпорация E-House напоминает: если в 2008 году средняя цена квартиры по КНР равнялась семи среднегодовым доходам гражданина, а в 2021-м – уже девяти.

Вместе с тем, эту тенденцию будет сдерживать уже начавшееся перенасыщение рынка. По оценкам экономистов, в 1978 году в КНР на одно домохозяйство приходилось 0,7 квартир. К 2018 году рынок насытился, и соотношение достигло 1/1,09. Перенасыщенность рынка может возрастать и с падением численности населения в КНР (которое, по прогнозам, начнется уже в 2022-м).

Впрочем, к этому есть своя «подушка», которая кроется в дроблении домохозяйств. Этот феномен повышает спрос на квартиры даже при падении численности населения. Если в 80-х годах прошлого века средняя численность домохозяйства в КНР составляла 4,41, то к 2010-му она упала до 3.1, а к 2020-му – до 2,62. «Если средний размер домохозяйства сократится до 2,4 к 2030 году, это будет означать, что количество домохозяйств увеличится еще на 60 млн. Это поддержит спрос на жилье и компенсирует эффект падения спроса», - считает старший аналитик UBS Ван Тао.

Таким образом, состояние китайского рынка недвижимости будет определяться «качелями» противоположных факторов. Это позволяет говорить о том, что рынок стабилизируется, но резких взлетов от него ожидать более не следует.

Константин Щепин