Китай и китайцы
Рынок недвижимости КНР: как справиться с перегревом?
  2016-03-17 16:03:12     Международное радио Китая
  

скачать аудиофайл

Министерство земельных и природных ресурсов Китая сообшает о резком сокращении земель на строительство в 2015 году. Резкое сокращение земель под застройку присутствует одновременно с избытком предложения на рынке недвижимости, передает новостное агенство Синьхуа. При этом цены на недвижимость продолжают расти.

Эксперты опасаются, что чрезмерное ипотечное кредитование, массовая застройка и спекуляция формируют пузырь на китайском рынке недвижимости, снижая при этом перспективы экономического развития страны. Что предпринимают власти, чтобы стабилизировать рынок недвижимости в Китае? Уважаемые радиослушатели, у микрофона Ольга, и сегодня мы поговорим именно об этом.

Недвижимость в Китае за последнее десятилетие стала движущей силой экономического развития страны, в это сходятся как местные, так и иностранные аналитики. Однако, начиная с 2014 года, в секторе недвижимости в Китае наблюдается спад, что не может не вызывать беспокойства у участников рынка.

Чжан Синь (Zhang Xin), генеральный директор Soho China, одной из наиболее успешных частных девелоперских компаний в стране, сообщила газете «Файнэншл таймс», что мыльный пузырь «ведет к расточительности, нерациональному использованию инвестиций, подрывая долгосрочные перспективы роста страны».

Согласно данным официальной статистики, цены на жилье в декабре выросли на 7,7 проц по сравнению с прошлым годом. В исследовании учитывались цены на жилпрощадь в 70 крупнейших городах КНР. НА Рейтер пишет, что в среднем цены увеличиваются на 1,6 проц год от года.

Инвестиции в сектор недвижимости в Китае увеличились с 4 проц ВВП в 1997 году до 15 проц в 2014 году, согласно данным Национального бюро статистики. Добавим, по данным маркетинговых исследований, доля инвестиций в городе Шэньчжэне (пров. Гуандун, юг Китая) превысила 30 проц.

Как мы говорили ранее, одновременно с избытком предложения на рынке недвижимости, существует резкое сокращение земель под застройку. Речь идет о сокращении земель на строительство на 12.5 % или 534 тыс га на строительство государственных объектов, и падение на 20.9%, до 120 тыс га, числа площадей на недвижимость, предназначенной для продажи.

По информации Министерства земельных и природных ресурсов, а конце 2015 года цена на землю под коммерческое строительство в 105 городах выросла на 2.7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, на жилое строительство – на 3.92 %.

Согласно статистике НА Блумбург, в конце ноября в Китае присутствовало 441 млн. кв метров нереализованных площадей. Это на 12 проц больше, чем годом ранее.

«В Китае сейчас построено жилплощади, в которые могли бы разместиться 90 млн человек», - комментирует Джулия Ван, аналитик HSBC. Однако эти жилые площади простаивают из-за невозможности найти покупателей за такую цену.

Цены же на жилье, как и цены на землю, в Китае продолжают расти, что вызывает серьезную озабоченность властей, пишет Чжунго Чжэнцюань Вансюнь中国证券网讯. «Местные органы власти должны оперативно реагировать на социальные проблемы, направлять ожидания рынка, а также предотвращать спекуляции на рынке недвижимости», пишет издание. Перегрев рынка недвижимости, ровно как и сокращение избыточных мощностей в строительном секторе, приведет к целой цепочке изменений и реструктуризации производства в Китае. Что думают об этом китайские эксперты?

«Цены на недвижимость должны расти только в результате реального спроса, желания людей фактически использовать недвижимость. Но на данный момент мы наблюдаем все больше пустых зданий по всей стране и в каждом сегменте рынка недвижимости. Сегодняшний рост цен является прямым результатом денежных вливаний, поступающих от банковских учреждений, поэтому китайские банки должны быть обеспокоены этим», - комментирует Чжан Синь张欣, генеральный директор Soho China, одной из наиболее успешных частных девелоперских компаний в стране.

Лю Цзяньвэй刘建伟, представитель Национального бюро статистики КНР, подчеркивает, что ситуация на рынке не однозначная. В городах первого и второго эшелона, в восточных провинциях, цены продолжают расти, в то время как в некрупных городах третьего и четверного эшелона цены стабилизируются.

Цены на жилье в городах первого уровня (一线城市) продолжают расти вследствие расположения, промышленной инфраструктуры, возможностей на рынке труда и в сфере образования. Однако, добавляет эксперт, власти уже принимают меры по сокращению налогооблажения на трансакции в сфере недвижимости, тем самым пытаясь сделать жилье более доступным в цене.

К слову сказать, драматический рост цен на недвижимость в Шэньчжене, о котором речь шла ранее, отчасти спровоцирован более открытой политикой в вопросах проживания, которая предоставляла всем преобретавшим квартиру в городе право на социальное обеспечение, так как эти люди становились резидентами Шэньчженя.

Ли Даокуй李稻葵, специалист Центра глобальных экономических исследований при университете Цинхуа清华大学中国与世界经济研究中心主任 предлагает мыслить в долгосрочной перспективе, перейти к субрегиональной диверсификации для решения проблемы. Чтобы разрешить проблему высоких цен недвижимость, администрация некоторых городов уже выступает со своими предложениями. Вот что говорит эксперт:

«Я выступаю против временных мер, которые только усугубят ситуацию (в секторе недвижимости). Таких, как «нулевой» первоначальный платёж при покупке в кредит, стимулирование продаж, -- все эти меры способны только «спрятать» мыльный пузырь на рынке недвижимости, но они не решают самой проблемы. В городах третьего и четвертого эшелона нужно привлекать людей из сел, которые сначала будут арендовать, а после покупать недвижимость. В крупных городах первого и второго эшелона, нужно увеличивать застройку. Только так можно заставить цены на недвижимость стабилизироваться».

Член НПКСК Чжан Сяоцян张晓强поделился своим мнением. По его словам, рынок должен адаптироваться к темпам урбанизации; необходима более гибкая политика для удовлетворения потребностей рынка и решения проблемы нереализованной собственности. Финансовые механизмы в будущем также должны сыграть свою роль:

«"Опустошать запасы", когда речь идет о недвижимости, нужно используя (механизм) финансовой системы. (Ведь банки) накапливают у себя недвижимость. Хотя хорошо известно, что сейчас рынок испытывает нехватку в (доступной недвижимости), по всей вероятности, все упирается в ипотеку.

Наша цель – чтобы люди приобретали недвижимость, однако, объективно говоря, они не могут реализовать свое право на недвижимое имущество. Возможно, с участием банков или предприятий, которые частично приобретут недвижимость, и компаний, которые займутся лизингом (сдачей в аренду), можно помочь разрешить проблему недвижимости на рынке КНР. Думаю, это возымеет определенный эффект».

82.1% банков Китая, согласно Обзору банковской индустрии Китая -2015 《中国银行家调查报告》называют кредитование отраслей, в которых присутсивуют избыточные мощности, главной опасностью банковской системы Китая. От проблемы избытка мощностей страдают китайская сталелитейная промышленность, производство цемента, строительные материалы и другие отрасли, перепроизводство в которых грозит спадом в деловом цикле и более широкими структурными преобразованиями.

Чжан Сяоцян считает, что справиться с проблемой недвижимости в Китае можно только устранив проблему перепроизводства.

«Предприятия-зомби (僵尸企业хронически убыточные предприятия) – им банковская система не может безостановочно предоставлять займы и кредиты, чтобы они потом формировали «плохие» долги», - говорит Чжан. По словам эксперта, проблему нужно решать, начав с организации Координационного центра, который бы занялся ликвидацией убыточных предприятий.

Член ВК НПКСК, бывший член наблюдательного совета Сельскохозяйственного банка Китая Чэ Исинь车迎新по поводу проблемы избытка мощностей имеет такое мнение:

«Чтобы решить проблему перепроизводства, необходимо урегулировать структуру предостваления ссуд банками, сформировать базу проблемных активов и помочь предприятиям решить финансовые трудности».

Член ВК НПКСК Цзя Кан贾康, который также занимает должность главы Исследовательского института экономики предложения «Хуася синь» 华夏新供给经济学研究院院长, добавляет:

«Самый большой удар произойдет, возможно, когда встанет вопрос трудоустройства работников ликвидированных «отсталых» предприятий. Разумеется, существует система социального страхования, но она должна к этому моменту полноценно работать. Власти должны провести соответствующие меры, выдать директивы. Уже в процессе работы системы страхования могут возникнуть новые проблемы, к которым нужно подготовиться. Нужно создать систему обучения и повторного найма».

Уважаемые радиослушатели, напомним, сегодня мы говорили о секторе жилищного строительства в Китае. Напомним, жилищное строительство играет заметную роль в производстве, является фактором роста экономики страны.

Спасибо, что были вместе с нами, до новых встреч.

[  Распечатать ][  Отправить другим ][  На первую страницу ]
Другие новости по теме
Прокомментировать
© 2011 CRIrussian.ru.  «Международное радио Китая». Все права защищены.